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Come aprire un B&B – Le leggi sul Bed and Breakfast

Il B&B in Italia

Il Bed and Breakfast è ormai un’attività che ha raggiunto una piena maturazione e noi di Bed-and-Breakfast.it riceviamo continuamente richieste di informazioni circa l’apertura di un B&B in Italia.

Il B&B è in costante crescita anche nelle preferenze dei viaggiatori grazie alla diversificazione della tipologia offerta che si è avuta negli ultimi anni e grazie alla diffusione capillare su tutto il territorio nazionale.

Il bed and breakfast ha infatti permesso e permette, anche a chi ha dei mezzi economici ridotti, di viaggiare o di viaggiare più a lungo e ha dato la possibilità di offrire ospitalità turistica in località in cui non è economicamente conveniente l’apertura di strutture alberghiere.

Sempre piú persone, inoltre, avvertono durante il viaggio la necessitá di intraprendere rapporti umani genuini e di entrare in contatto con lo stile di vita della terra che li ospita: alloggiare in Bed and Breakfast consente a chiunque di vivere l’esperienza unica di condividere lo stile di vita del luogo e la gente che vi abita.

Aprire un B&B significa poter beneficiare di una “entrata” familiare in più e di aprirsi al mondo esterno con la voglia di condividere esperienze trasmettendo l’amore per il proprio territorio.

Come aprire un’attività di Bed and Breakfast [ La SCIA ]

Secondo le Norme Regionali in vigore costituiscono attività ricettive a conduzione familiare, Bed and Breakfast, “le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali di settore o di regolamenti comunali specifici”.

La disciplina dei B&B è regolata da 19 leggi regionali e due provinciali (Bolzano e Trento) mentre in termini di legislazione statale è stata abrogata la legge 135/2001 («Riforma della legislazione nazionale del turismo»). Ad essa si è sostituito il Dlgs 79/2011 (e successive modifiche), che ha ridotto di molto l’intervento statale in materia di turismo (Il Governo ha varato il Codice del turismo, per promuovere il mercato del turismo e rafforzare la tutela del consumatore. La Corte Costituzionale, tuttavia, ha dichiarato l’illegittimità di numerose disposizioni).

In tale contesto, le norme regionali sono libere di fissare ciascuna criteri differenti per l’esercizio del B&B, ad esempio in termini di posti letto (da 6 fino ad un massimo di 20), numero di camere (in genere 3 ma si può arrivare anche a 6) e di varie altre caratteristiche dei luoghi e dell’attività.

La prima cosa da fare per aprire un B&B è quindi quella di consultare la specifica Legge Regionale in materia.

Successivamente bisogna accedere tramite Internet o recarsi allo sportello SUAP del Comune di pertinenza per ritirare la modulistica necessaria per la Dichiarazione di Inizio Attività. La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), è la nuova procedura che sostituisce la DIA (Denuncia di Inizio Attività). Il vantaggio offerto da questo nuovo strumento è quello che con la presentazione della SCIA l’apertura della struttura ricettiva è immediata.

Alla SCIA, tramite gli strumenti cartacei o telematici, vanno allegati i documenti necessari per la completa definizione della pratica. Gli allegati variano da regione a regione e si può passare dalla sola planimetria dell’abitazione al contratto di proprietà o di affitto, per arrivare fino alla copia della polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei clienti, richiesta in alcune regioni.

I passi successivi riguardano l’avvio delle pratiche, gestite dagli Uffici Turistici, per l’eventuale classificazione della struttura e per il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza.

Riguardo a queste procedure vanno consultati gli uffici competenti in quanto ci potrebbero essere delle differenze tra regione e regione.

I Comuni possono applicare un diritto di istruttoria per la gestione della SCIA variabile da 30 a 150 Euro.

Requisiti per l’alloggio

Tutte le Regioni chiedono che gli immobili utilizzati per il B&B siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni e individuano dei requisiti minimi delle stanze. È prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto e può essere chiesta la presenza di alcuni arredi di base.

Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o di servizi destinati alla famiglia o ad altri ospiti.

Anche i bagni devono offrire attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio con presa di corrente, lavabo, water… etc.) e almeno un bagno ad uso esclusivo degli ospiti quando viene superato un certo numero di camere o posti letto.

Di norma viene chiesta la pulizia quotidiana dei locali, mentre il cambio della biancheria può avvenire con cadenza diversa (ad esempio, almeno due volte alla settimana) e sempre ad ogni cambio dell’ospite.

L’alloggio deve avere massimo da 3 a 5 camere (i requisiti variano da regione a regione) debitamente arredate con letto, armadio, comodini, lampade, sedie, cestini gettacarte, per un massimo di 6/20 posti letto (i requisiti variano da regione a regione).

Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è prevista un’interruzione di un certo numero di giorni (il numero varia da regione a regione), anche non consecutivi, nel corso dell’anno. In questo caso non serve l’apertura della partita IVA.

I requisiti minimi richiesti per l’apertura di un B&B sono: 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola, conformità alle norme si sicurezza degli impianti elettrici, a gas, di riscaldamento, rispetto delle norme igieniche ed edilizie. Anche questi possono subire delle variazioni da regione a regione.

Di norma viene richiesto anche che il titolare del B&B abbia la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura del B&B) presso la struttura. Alcune Regioni consentono però la residenza anche in altri immobili vicini alla struttura ed è comunque sempre richiesta la reperibilità.

Il servizio

Dovrà essere accurato avvalendosi della normale organizzazione familiare e fornendo, esclusivamente a chi è alloggiato, cibi e bevande confezionate per la prima colazione, senza alcun tipo di manipolazione. Questo non significa che si debbano servire solo alimenti confezionati industriali né che l’inderogabilità a questa regola sia assoluta.

La colazione

Nel servizio di B&B, la prima colazione è sempre compresa, ma le Regioni prevedono modalità di somministrazione diverse. In genere è prevista la sola somministrazione di prodotti senza manipolazione (eventualmente solo riscaldati). In alcuni casi, poi, è richiesto che i prodotti provengano dal territorio regionale. Il divieto di manipolazione dei prodotti è limitato esclusivamente al gestore, qualora non abbia le autorizzazioni igienico-sanitarie di legge, ma ciò non toglie che è possibile acquistare e servire prodotti manipolati da chi ha tutte le autorizzazioni igienico-sanitarie del caso o che con alcuni adempimenti minimi sia possibile anche per lui acquisire la possibilità di servire cibi manipolati (ad esempio il Manuale di Autocontrollo Semplificato).

I prezzi

I prezzi applicati sono decise liberamente dal titolare, che li espone all’interno della struttura specificando chiaramente le caratteristiche di ciascuna soluzione.

Comunicazione degli ospiti alla P.S.

Anche i B&B come le altre strutture ricettive, sono tenuti a comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza le generalità degli ospiti.

[ Approfondimento: La comunicazione delle schedine alloggiati ]

Comunicazione delle presenze alle Regioni / ISTAT

Il titolare di ciascun Bed and Breakfast deve obbligatoriamente comunicare gli andamenti turistici (arrivi e partenze) all’Istat.

La rilevazione sul Movimento dei clienti consiste in una vera e propria osservazione svolta dall’Istituto Nazionale di Statistica.

In particolare, la legge regionale n.18 del 2012 e la D.G.R. n. 573 del 2014 ha stabilito che la diffusione dei dati relativamente al flusso dei clienti dovrà svolgersi necessariamente per via telematica.

L’indagine per fini turistici risponde ai dettami normativi previsti dal Regolamento EU n.692 del 2011.

[ Approfondimento: Le comunicazioni obbligatorie dei B&B all’Istat e alle Regioni ]

Differenze principali delle Leggi Regionali

REGIONE Legge Regionale Massimo numero di Camere Massimo numero di Posti Letto Note
Abruzzo L.R. 28.4.2000, n. 78 (modificata da L.R. n. 44/2011) 4 10 Attività consentita anche in unità immobiliari diverse dalla residenza. Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg continuativi.

Come aprire un B&B in Abruzzo

 
Basilicata Legge Regionale 4 giugno 2008, n. 8 4 / 6 8 / 12 6 camere / 12 posti letto consentiti solo in città sopra i 5000 ab. Inoltre, in questo caso, l’attività è consentita anche in unità immobiliari vicine all’abitazione del titolare.
Apertura minima 90 gg., massima 270 gg. anche non consecutivi.

Come aprire un B&B in Basilicata
Calabria Legge 26 febbraio 2003, n. 2

Legge Regionale del 7 agosto 2018, n. 34

 4 8 Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 60 gg. consecutivi. Divieto per l’esercente di gestire altri B&B.

Come aprire un B&B in Calabria
Campania Legge Regionale 10 maggio 2001, n. 5 4 8 Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg. consecutivi.

Come aprire un B&B in Campania
E. Romagna Art. 13 della L.R. 28 luglio 2004, n. 16 3 6 Massimo 120 giorni continuativi di attività o 500 pernottamenti. Divieto di permanenza oltre 60 gg. continuativi. Il soggiorno al medesimo ospite si può rinnovare dopo una pausa di almeno 5 gg.

Come Aprire un B&B in Emilia Romagna
Friuli V.G. LR 21/2016, art. 25

LR 21/2016, allegato H

 

 4 / 6 8 / 12 Il Friuli distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 4 camere e 8 posti letto nel primo caso e 6 camere e 12 posti letto nel secondo.

Come aprire un B&B in Friuli Venezia Giulia
Lazio Regolamento 16 giugno 2017, n. 14 3 8 Il titolare o il gestore deve avere la residenza nella struttura e si riserva una camera da letto all’interno della stessa.

Come aprire un B&B in Lazio
Liguria Legge regionale 12 novembre 2014, n. 32 3 / 4 La Liguria distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere nel primo caso e 4 camere nel secondo.

Il titolare dimora stabilmente nella struttura durante i periodi di apertura in una camera ad uso esclusivo.

Come aprire un B&B in Liguria
Lombardia Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 4 12 Chiusura di almeno 90 giorni all’anno per rispettare i criteri di saltuarità dell’attività.

Come aprire un B&B in Lombardia
Marche Legge Regionale 11 luglio 2006, n. 9

DGR 70 del 31/01/2022

Allegato A
Allegato B

 3 / 6 6 / 12 Divieto di permanenza oltre i 30 gg. consecutivi. Esercizio consentito anche in unità immobiliari distanti non più di 200 metri dall’abitazione principale. Obbligo di frequenza di un corso HACCP (novità 2022).

Come aprire un B&B nelle Marche
Molise Legge Regionale 12 luglio 2002, n. 13 3 6 Divieto di permanenza degli ospiti oltre 30 gg. continuativi.

Come aprire un B&B in Molise
Piemonte Legge regionale n. 13 del 03 agosto 2017

Regolamento regionale n. 4 del 08 giugno 2018

 3 / 6 6 / 12 Il Piemonte distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 6 posti letto nel primo caso e 6 camere e 12 posti letto nel secondo.

Qualora il B&B venga svolto in forma non imprenditoriale l’apertura nell’anno non può superare i 270 gg. così articolati:
a) un periodo minimo di apertura continuativa di 45 gg.
b) i rimanenti periodi devono essere di 30 gg. ciascuno.

Come aprire un B&B in Piemonte
Puglia Legge Regionale del 7 Agosto 2013, n. 27 3 / 6 9 / 18 La Puglia distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 9 posti letto nel primo caso e 6 camere e 18 posti letto nel secondo.

L’attività di B&B a conduzione familiare non imprenditoriale può essere fornita per un minimo di novanta e un massimo di duecentosettanta giorni l’anno.

Come aprire un B&B in Puglia
Sardegna Legge Regionale 28 Luglio 2017, n. 16  

Allegato A alla Delibera G.R. n. 1/13 del 8.1.2019

 3 10 Come aprire un B&B in Sardegna
Sicilia Legge Regionale n. 32 del 2000 5 20 Come aprire un B&B in Sicilia
Toscana Legge regionale 20 dicembre 2016, n. 86 6 12 Come aprire un B&B in Toscana
Prov. Trento Legge provinciale 15 maggio 2002, n. 7 4 Consentita anche in unità immobiliari separate a condizione che il titolare risieda in un comune della provincia e l’attività sia svolta per almeno 60 gg. anche non consecutivi nell’anno.

Come aprire un B&B in Trentino
Prov. Bolzano Legge provinciale 11 maggio 1995, n. 12 8 Non esiste la tipologia Bed and Breakfast, ma solo “Affittacamere”. 8 camere o 5 appartamenti nello stesso edificio.

Come aprire un B&B in Alto Adige
Umbria Legge Regionale 10 luglio 2017, n. 8

Regolamento RegIonale 13 settembre 2018, n. 8

 3 / 5 6 / 10 L’Umbria distingue fra B&B non imprenditoriale e imprenditoriale e permette, rispettivamente, 3 camere e 6 posti letto nel primo caso e 5 camere e 10 posti letto nel secondo.

Come aprire un B&B in Umbria
Valle d’Aosta Legge regionale 29 maggio 1996, n. 1

Legge regionale 4 agosto 2000, n. 2

 3 6 Consentita anche in unità immobiliari a non più di 50 metri dall’abitazione principale.

Come aprire un B&B in Valle d’Aosta
Veneto Legge Regionale del 14 giugno 2013 n. 11 3 12 Come aprire un B&B in Veneto

Il B&B come attività occasionale

In Breve – I proventi dell’attività di B&B, al netto delle spese inerenti documentabili, sono tassati come “redditi diversi” derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente. È necessario che il gestore del B&B si doti di un bollettario per quetanziare l’incasso dei singoli corrispettivi. Il reddito del B&B sarà quindi la somma delle ricevute rilasciate, meno le spese documentate inerenti al B&B documentate attraverso ricevute o fatture fiscali (evitare gli scontrini in quanto facilmente contestabili dall’Agenzia delle Entrate).

Nella maggior parte delle Regioni l’attività non viene considerata d’impresa, quindi non è necessario possedere partita IVA né iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio. Tuttavia alcune Regioni consentono anche l’attività imprenditoriale.

[ Approfondimento: Il Regime Fiscale per i B&B senza partita iva esercitato come attività occasionale ]

L’Affittacamere – Il B&B professionale

Aprire un’attività di Affittacamere è l’alternativa per chi vuole esercitare in forma di impresa un’attività paragonabile al B&B ma senza le limitazioni imposte al B&B.

L’Affittacamere può infatti offrire fino a 6 camere per gli ospiti, suddivise anche in più unità nello stesso stabile, in genere senza limitazioni relative al numero di posti letto e temporali.

Anche l’apertura di un Affittacamere è soggetto a SCIA da inviare per via telematica al SUAP del Comune in cui viene aperta l’attività.

Trattandosi di un’attività d’impresa è ovviamente richiesta l’iscrizione al registro delle imprese con tutti i conseguenti adempimenti fiscali e previdenziali.

Il B&B come attività imprenditoriale – Il regime forfettario

Qualora l’attività di Bed and Breakfast produca un reddito superiore a determinate cifre per cui non possa più essere considerata un’attività occasionale è necessario aprire partita iva e scegliere il regime fiscale.

In questo caso, fino ad un limite di 65.000 euro l’anno, il regime forfettario è di certo la soluzione migliore e in assoluto più conveniente.

[ Approfondimento: Regime Forfettario per i B&B, Affittacamere e Case Vacanza ]

Il Condominio non è un vincolo all’apertura di un B&B

Aprire un B&B in un condominio è possibile. Nessuna normativa statale o regionale che lo vieti dunque, sarà il regolamento interno allo stabile l’unico documento a cui far fede.

[ Approfondimento: Il B&B e il Condominio ]

Tasse e balzelli – Il Canone RAI

Esiste, ahinoi, una Legge Nazionale che impone di pagare un canone speciale RAI a chi detiene più apparecchi televisivi destinati a fini di lucro all’interno della propria abitazione.

La legge viene applicata a diverse categorie “commerciali” tra le quali rientrano anche gli Affittacamere e i B&B.

[ Approfondimento: Il B&B e il Canone Rai Speciale ]

Tasse e balzelli – La SIAE

La società che tutela i diritti degli autori e degli editori esige il pagamento del canone Siae anche dai B&B, poiché li considera al pari di strutture alberghiere, bar o ristoranti: esercizi pubblici.

[ Approfondimento: Il B&B e la Siae ]

Tasse e balzelli – La Tassa sui Rifiuti Speciale (TARI)

È il Comune a stabilire chi paga la Tassa sui rifiuti speciali maggiorata.

Bisogna fare riferimento a quanto stabilito dal Comune che governa il territorio in cui si trova il B&B chiamato ad assolvere il pagamento della Tari, ed eventualmente avanzare ufficiali richieste per eventuali eccezioni.

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