Tra mutui ipotecari, chirografari e leasing immobiliare, sono molte le soluzioni per l’acquisto di un immobile a uso commerciale.
La possibilità di accendere un mutuo commerciale è sicuramente un’opzione da vagliare, quando si decide di aprire un ristorante, un bar, un negozio o qualsiasi tipo di altra attività aperta al pubblico. Sebbene l’affitto sia la modalità più diffusa per questi esercizi, anche perché meno vincolante nel tempo in caso di insuccesso della proposta commerciale, in alcuni casi la piena proprietà del locale può rappresentare un vantaggio.
Come facile intuire, i mutui per attività commerciali non sono i medesimi che vengono proposti ai privati, ad esempio per l’acquisto della prima casa. Poiché privi di una destinazione d’uso residenziale, infatti, necessitano di accordi specifici con l’istituto di credito che erogherà il finanziamento. Ma quali sono le tipologie più diffuse sul mercato e come funzionano?
Quali sono e come funzionano i mutui commerciali
Come facile intuire, per l’acquisto di un immobile con destinazione d’uso commerciale non è possibile approfittare dei classici mutui per comprare casa, come ad esempio il mutuo fondiario. Vi sono infatti delle categorie specifiche che, per quanto possano essere scelte anche in ambito residenziale, diventano praticamente obbligatori in campo commerciale. Ma quali sono e come funzionano?
Le tipologie di mutuo per le attività commerciali
In linea generale, sono principalmente due le tipologie di finanziamento – compresi anche i mutui online – che si possono scegliere per l’acquisto di un immobile commerciale, pensato quindi per l’apertura di un ristorante, di un bar, di un negozio o qualsiasi tipo di altro esercizio aperto al pubblico:
- mutuo ipotecario: può essere richiesto per finalità diverse da quelle di tipo abitativo e, come suggerisce il nome, si basa sull’ipoteca che verrà posta sull’immobile;
- mutuo chirografario: non è un finanziamento basato sull’ipoteca bensì sull’impegno del debitore, tramite un documento scritto – un chirografo firmato, appunto – in base alle garanzie personali ed economiche a disposizione del singolo.
Di primo acchito, come già accennato in apertura, non sembrano esservi grandi differenze con i finanziamenti pensati per la casa. Tuttavia, vi sono degli elementi su cui prestare attenzione:
- durata: in genere, i mutui a scopo commerciale non vengono concessi per durata superiore ai 20 anni, con ovvie differenze tra un istituto di credito e l’altro. In media, le banche offrono 20 anni massimi per i mutui ipotecari e 15 per quelli chirografari;
- valore: a differenza dei finanziamenti a scopo residenziale, dove la somma erogata può raggiungere l’80% del valore dell’immobile – oppure il 100%, se si rientra nelle specifiche agevolazioni statali – per i mutui commerciali raramente si supera il 75%;
- garanzie: va da sé che questa tipologia di mutui è sempre legata a una garanzia esplicita – appunto l’ipoteca sull’immobile per l’ipotecario e l’impegno scritto del contraente con il chirografario;
- costi: di norma, per gli immobili commerciali vengono concessi mutui più cari rispetto a quelli residenziali, poiché il rischio per l’istituto di credito è maggiore. Proprio poiché il successo di un’attività commerciale non si può stabilire a priori, la banca ammortizza il rischio di fallimento – e quindi di mancato pagamento delle rate – con interessi più elevati e la stipula di assicurazioni e altre forme di tutela;
- obblighi: infine, i mutui commerciali sottopongono il richiedente a maggiori obblighi e specifiche clausole di contratto, quali l’impossibilità di modificare la destinazione d’uso dell’immobile, così come il divieto di cessione e alienazione dello stesso.
Per chi già possiede immobili intestati, è possibile superare alcune di queste limitazioni optando per l’accensione di un mutuo liquidità. Per questo tipo di finanziamento, viene posta un’ipoteca su un immobile già di proprietà del richiedente, affinché si ottenga liquidità immediata per altri scopi. A differenza di altre tipologie di mutuo, in questo caso la somma erogata non è vincolata all’acquisto di un immobile, tanto che non è nemmeno obbligatorio specificare la destinazione del denaro ricevuto. In questo caso, anche se la somma verrà impiegata comunque per l’acquisto di un locale, si potrà approfittare di una durata estesa fino a 30 anni.
Qualsiasi sia la tipologia di mutuo prescelta, particolare attenzione va garantita al parametro LTV, ovvero al Loan To Value. Perché è così importante per i mutui commerciali?
Il Loan to Value (LTV) nei mutui commerciali
Una questione da prendere in seria considerazione, quando si decide di sottoscrivere dei mutui commerciali, è quella del Loan To Value (LTV). Questo indicatore definisce il rapporto tra l’importo richiesto per il finanziamento e il valore dell’immobile che si desidera acquistare.
Rispetto ai mutui prima casa, per gli esercizi commerciali la presentazione della documentazione LTV è di fondamentale importanza per ottenere l’erogazione del mutuo richiesto. In genere, non vengono concessi mutui con LTV superiore all’80%, mentre per percentuali inferiori si possono ottenere dei vantaggi sui tassi d’interesse, sempre su discrezione dell’istituto di credito prescelto.
Di norma, pur esistendo delle variazioni da banca a banca, se il Loan To Value è al di sotto del 60% – e quindi si ha già a disposizione un buon capitale iniziale, che va pertanto ad abbassare la somma richiesta – si potrà ottenere un mutuo a tasso agevolato. Sopra all’80%, per quegli istituti di credito che permettono comunque di sottoscrivere il finanziamento, il tasso sarà maggiorato ovviamente per coprire il rischio che la banca si assume con il debitore.
Come funzionano i mutui commerciali
Spiegate le tipologie di mutuo e il peso del Loan To Value, è normale chiedersi come funzionino i mutui commerciali. In linea generale, non vi sono grandi diversità rispetto ai finanziamenti a scopo abitativo: viene calcolato un tasso d’interesse al momento della sottoscrizione, si definisce la durata del mutuo e a cadenze regolari viene addebitata la rata del mutuo, comprensiva non solo del tasso d’interesse ma anche di eventuali costi per la banca e polizze sottoscritte.
A differenza dei mutui più classici, però, in quelli commerciali si tende a favorire il tasso fisso, una durata non superiore ai 20 anni e delle rate aggiornate semestralmente, anziché mensilmente oppure trimestralmente. Questo ovviamente in linea di massima, poiché ogni istituto di credito può offrire condizioni personalizzate sul singolo caso.
Anche la documentazione da presentare è molto simile:
- documentazione relativa al Loan To Value;
- la documentazione relativa all’immobile;
- copia dell’ultima dichiarazione dei redditi;
- certificato di proprietà se si è già proprietari di un immobile a uso abitativo o, ancora, il contratto di locazione;
- copia di altri investimenti, prestiti, altri mutui e acquisti a rate.
Le alternative ai mutui commerciali
Quando si decide di aprire un’attività aperta al pubblico, è utile non orientarsi unicamente sull’opzione mutuo, ma anche valutare delle alternative. In relazione al proprio business plan, nonché alle proprie capacità di investimento, si potrebbero prendere in considerazione altre modalità: fra le tante, il leasing e l’affitto.
Il leasing immobiliare per le attività commerciali
Per l’apertura di bar, ristoranti e negozi è molto diffuso il leasing immobiliare, in alternativa ai mutui commerciali. Questa soluzione è solitamente proposta ai liberi professionisti e alle imprese, quindi a chi dispone di una Partita IVA, e può coprire anche il 100% del valore dell’immobile. Ma come funziona?
Con il leasing, è l’istituto di credito ad acquistare l’immobile anziché offrire un finanziamento per l’acquisto. Al richiedente verrà quindi chiesto il pagamento di un canone per l’utilizzo dei locali – per semplificare, una quota simile a un affitto – e al termine della durata del leasing vi sarà la possibilità del riscatto stesso dell’immobile, previo il pagamento di una somma aggiuntiva.
L’affitto per le attività commerciali
Chi decide di lanciarsi nell’apertura di una nuova attività commerciale, si tratti di un negozio oppure di un punto di ristorazione, potrebbe prendere anche in considerazione l’affitto del locale.
Non a caso, questa modalità è una delle più gettonate in Italia, poiché meno vincolante nel tempo e più semplice da gestire in caso di insuccesso dell’attività. Quando si inaugura una nuova proposta commerciale è sempre difficile prevedere come reagirà il pubblico e, così, proposte che sulla carta appaiono vincenti potrebberonon cogliere l’attenzione sperata dai consumatori. In simili casi, un affitto permette di svincolarsi abbastanza facilmente da costi e oneri, ad esempio accordandosi con il proprietario per una modifica del contratto di locazione prima della sua naturale scadenza.
Vi sono però alcune situazioni dove il mutuo potrebbe apparire l’alternativa più indicata:
- locali in immobili di pregio o in zone frequentate: in questo caso, ottenere la piena proprietà del locale diventa un vantaggio poiché, anche in caso di fallimento della propria attività, si può puntare su una rendita. Nei quartieri più centrali della città, oppure dove vi è un elevato traffico turistico, è abbastanza semplice offrire i propri spazi in affitto;
- rate più contenute: se si hanno sufficienti disponibilità economiche, e si ha la possibilità di ammortizzare la spesa anche qualora l’attività commerciale non dovesse avere successo, approfittare di un mutuo significa farsi carico di rate più contenute rispetto all’affitto.
I dubbi frequenti sui mutui commerciali
Lanciarsi in una nuova attività non è semplice, così come non lo è decidere se impegnarsi per una ventina d’anni nel pagamento di un mutuo. Ma quali sono i dubbi più comuni sul finanziamento per locali adibiti a uso commerciale?
Quali sono i tipi di mutuo commerciale?
Come già specificato, sono principalmente due i mutui disponibili per le attività commerciali: il mutuo ipotecario, quindi dove viene applicata un’ipoteca sull’immobile, e il mutuo chirografario,, basato invece sulle garanzie offerte dal richiedente.
Non è invece possibile sottoscrivere mutui fondiari, destinati solo all’acquisto di immobili con destinazione commerciale. In alternativa, è possibile accedere ai leasing commerciali, con la sottoscrizione di un canone con la banca e la possibilità di riscatto finale dell’immobile.
Quanto costa comprare un locale commerciale?
I prezzi dei locali commerciali possono variare enormemente non solo nella città in cui ci si trova, ma anche fra un quartiere e l’altro. In genere, si tratta di prezzi più elevati rispetto agli immobili residenziali: nel 2022, ad esempio, la forbice media italiana è stata tra i 2.000 e i 4.000 euro al metro quadrato. Questo vuol dire che un esercizio commerciale da 80 metri quadrati può costare dai 160.000 ai 360.000 euro, naturalmente con le dovute eccezioni.
Quanto rende un locale commerciale in affitto?
Similmente all’acquisto, anche la possibilità di affittare un locale commerciale a terzi dipende dalla città e dal quartiere in cui l’immobile è inserito. Sempre a livello italiano, le cifre vanno da 120 a 460 euro annui al metro quadrato, che si traducono quindi in affitti da 800 a 3.040 euro al mese per immobili da 80 metri quadrati.
Fonte: Idealista News
